（原标题：克而瑞地产商议：11月法拍房挂拍2.95万套环比高涨2% 成交3770套环比着落27%）

智通财经APP获悉，克而瑞地产商议发文称，2025年11月，法拍房供应范围延续上月低位，成交范围按期回落。本月法拍房挂拍2.95万套，环比高涨2%，同比着落24%;成交3770套，环比着落27%，受上月挂拍数目着落影响，成交范围按期回落。与成交范围的着落同步，本月成交房源溢价率中位数8.7%，较上月下滑1个百分点。

中枢要点

挂拍量：延续低位，新增挂拍2.95万套，环比微增，为下半年以来第二低点。

交游量：按期回落，成交3770套，主因上月挂拍量着落导致。

成交率：宇宙平均成交率13.4%，大幅着落5个百分点。

折价率：挂拍房源平均折价率表示着落，主因卖方变卖房源折价率收窄。

后市掂量

受近两月挂拍量着落影响，本月法拍房成交量同步回落。类似供求两边价钱预期不合加大，商场成交目的双双走弱：11月全司法拍房平均成交率降至13.4%，溢价成交房源占比回落至62.5%，两项数据均刷新年内低点。不外从积极层面看，价钱预期分化也意味着商场价钱知道正慢慢修正，部分优质方针仍保合手高溢价成交态势。

典型案举例深圳香蜜湖水榭花齐一套顶层大平层，于11月21日经95轮竞价，最终以7268.5万元成交，较起拍价溢价115.6%，成交单价达18.77万元/平方米，显耀高于该时势2025年15.6万元/平方米的二手房成交均价。看成片区标杆豪宅，其中枢肠段上风与高端居品品性具备强劝诱力，这次高溢价成交既印证了中枢优质豪宅的抗跌属性，也突显出高净值东说念主群对稀缺优质财富的树立偏好。

此外，本月法拍渠说念成交的宽敞二手房源占比进一步栽种，约9.5%的成交房源为正常买卖的宽敞财富，较上月提高0.1个百分点。此类房源溢价率中位数回落至10倍操纵，较上月28倍的水平大幅着落，响应宽敞法拍房源成交日益常态化，订价机制正慢慢转头感性。

央行在货币计策执行论说中明确，利率及各样财富收益率的比价斟酌，对宏不雅经济平衡运转和资源优化树立具有伏击导向作用，具体体现为存贷款利率、债券收益率、股票股息率、房屋租售比等目的间的联动斟酌。法拍房商场看成房地产价钱体系的伏击构成部分，其财富价钱踏实与否，平直斟酌宏不雅经济平衡发展。聚首近期商场动向，供给端已呈现显耀变化：新增挂牌量出现非周期性着落，挂拍折价率同步收窄。这既收货于“保交楼、稳民生”使命的鼓舞，也响应出跟着财富价钱慢慢接近合理区间，部分优质法拍财富正再行评估并调遣起拍价钱。

法拍房商场具有价钱逼近商场底部、交游时限明确的特征，对房地产价钱走势的敏锐度显耀高于其他交游商场。现时多地房屋租售比已慢慢接近致使高出存贷款利率，提出监管部门加大对法拍房商场的监测力度，以便实时捕捉商场变化信号，精确指点商场预期，出台针对性计策推动房地产商场平定健康发展。

01 挂拍量

供应范围延续低位 挂拍总价为下半年以来新低

供应端方面，11月新增挂拍2.95万套，环比高涨2%，同比减少24%。起拍总价257亿元，环比着落5%，同比着落24%。本月新增挂拍套数延续低位，挂拍房源起拍总价为下半年以来新低。

从各城市情况来看，本月共有7个城市新增挂拍套数高出500套，较上月增多2个。重庆本月挂拍1432套，赓续保管在各城市首位。挂牌500套以上的7个城市悉数供应5438套，占宇宙新增挂拍总量的18%。

一线城市中，广州挂拍225套，赓续居于首位，上海以206套排在第二，深圳、北京诀别为203和172套。挂牌总价方面，北京挂拍房源起拍总价14.3亿元，为宇宙挂拍总价最高的城市，此外上海、深圳、广州诀别为10.7亿元、8.2亿元和3.5亿元。

本月共有12宗起拍价超亿元的挂拍方针，均为整栋住宅、大型营业体或多套房产共同起拍。其中，起拍总价最高的方针，是重庆金科博翠畴往常势的一长子地块，具体信息如下：起拍总价2.98亿元，已建建筑物面积5767平方米，筹算总建筑面积7.4万平方米，容积率1.5。

从金科博翠畴往常势全体来看，其地盘共包含4长子地块，时势地块发轫于2020年3月成交，其时成交总价13.75亿元，溢价率22.08%，平均楼板价6731元/平方米。时势一期住宅于2020-2021年供应，约700套且已一齐售罄，其时新址成交均价1.47万元/平方米;到2025年，该时势二手房成交均价约1万元/平方米。

该时势场所的蔡家板块，是重庆市北碚区的主力成交板块：2025年板块新址成交量超1300套，占北碚区总成交份额的61%。其中，保亿御景润园、中诚两江印两个时势推崇杰出，2025年以来新址成交量均在200套以上，且供求比小于1(供不应求)，成交均价在1.1-1.2万元/平方米之间。

回到这次挂拍的金科博翠畴昔子地块：按挂拍价钱和筹算建面操办，其平均起拍楼板价为4020元/平方米，仅为2020年拿地时平均楼板价的60%。对比临近新址售价(1.1-1.2万元/平方米)，该方针能留出的建安资本+利润空间约7000元/平方米，且由于更换设备商影响全体地块运营，方针盈利预期有限，限度截稿时，尚未有出价纪录。

02 成交量

成交量：11月按期回落 深圳香蜜湖大平层超7200万成交、溢价116%

成交方面，11月典型城市法拍房成交3770套，环比着落27%，同比减少22%。本月法拍房成交金额46亿元，较上月环比着落22%。

月内竞拍热度也有所下滑，63%的房源为溢价成交，成交法拍房的中位出价次数为12次，5.1%的房源竞拍次数达到100次或更高，均为年内新低。

本月广州市法拍房成交套数赓续居于首位，达到151套，宁波、佛山分列二、三位，成交套数诀别为150套、141套。就金额来看，深圳以5.2亿排在第一，上海3.6亿元排在第二、杭州、广州以2.7亿元比肩第三，后来北京1.8亿元，其余城市均不及1.5亿元。

本月热度最高的一宗高总价房产，是深圳福田香蜜湖水榭花齐三期的一套顶层(28层)大平层住宅，于11月21日以7268.5万元成交。这次竞拍劝诱11东说念主报名，历经95轮热烈竞价，最终成交价比起拍价溢价115.6%，其中第13轮更是出现单次1000万元的高额涨价。该房源建筑面积387.24平方米，成交均价达18.77万元/平方米，高于时势2025年15.6万元/平方米的二手房成交均价。看成片区标杆豪宅，其中枢肠段价值与高端社区品性极具劝诱力，这次高溢价成交既印证了中枢豪宅的强抗跌性，也明晰响应出高净值群体对优质稀缺财富的树立偏好。

本月赓续有多个城市出现了廉价起拍的法拍房，成交价钱均达到起拍价的10倍以上，这些房源共有209套，占本月成交方针总量的6%。且无一例外，这些房源均为正常买卖的宽敞财富，而非波及诉讼、歇业、涉案等情形的常见法拍房源。诚然其中极为极点的“1元起拍”情况有所减少，但在当今的法拍房商场中，此类正常买卖的宽敞财富，如故成为了法拍渠说念的主要构成部分之一。比方威海、深圳、广州、惠州、泰安、北海等城市本月均有高出10宗此类房产成交。

03 成交率

11月成交率大幅下滑，降至年内新低

据CRIC抽样造访数据，11月法拍房成交率13.4%，较上月环比高涨5个百分点。与成交量、成交热度的下滑同步，本月法拍房成交率也出现表示回落，并降至年内新低。

分城市来看，要点城市中上海以46%的成交率跃居首位，杭州、深圳、南京、南昌、太原、宁波、福州等也在30%以上。大大齐一二线城市的法拍房成交率表示高于宇宙平均，其中上海、杭州、南昌等城市法拍房成交率更是较上月显耀高涨，环比增多高出10个百分点。

04 成交溢价

溢价房源占比创年内新低 平均成交价仅为评估价的72%

从成交房源“成交价/起拍价”的分散弧线来看，本月62.5%的法拍房源为溢价成交，为年内新低。其中溢价率排行前10%的房源，溢价率均高出122%，这些房源多是正常交游的宽敞房产，通过法拍渠说念加快成交，因起拍底价缔造极低，它们的溢价率远高于歇业、诉讼等常见类型的法拍房。

聚焦常见法拍房源的“成交价/评估价”分散来看：本月成交的法拍房，平均成交价仅为评估价的72%，折价比例较上月进一步扩大了1.2个百分点。仅8%的成交房源价钱高出评估价，这些房源多为产权明晰、无户口及租出纠纷的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。而70%的房源如故需要折价高出二成才调成交，大齐法拍房仍需富有折价才调告成出让。

05 起拍折价

变卖类房源挂拍折价率收窄 供求两边判断出现背离

11月成交法拍房的平均折价率33.2%，环比高涨0.5个百分点，延续高涨趋势;挂牌法拍房的平均起拍折价率为27.9%，着落了1.1个百分点，为年内新低。挂拍折价率和成交率的差距为5.25个百分点，为下半年以来新高，供求两边价钱判断出现背离。

出现背离的主要原因是卖方的变卖类房源折价率收窄，11月平均折价率为29.3%，较上月着落了3.4个百分点。变卖类房源折价率的收窄，阐明现时财富价钱正在慢慢逼近卖方的姿色底线，一定过程上可视为财富价钱趋于踏实的积极信号。